肖宇－房屋估值低于售价怎么办

房屋估值低于售价怎么办

亚特兰大房屋住房贷款经纪人肖宇


The Ping Mortgage Company


地产交易和贷款过程中最关键的一个问题就是交易价格是否公平．通常的做法就是请第三方估价师做房屋估价(appraiser和appraisal)．

交易各方包括我们贷款经纪最不愿意听到的消息就是房屋估价低于售价．根据美国＂两房＂之一Fannie Mae于2017年的统计数字，8%的房屋估价低于合同售价．在一个卖方市场的地区和环境下，这个比例更高．本文通过一个实例演示了在估价低于合同售价超过10%的情况下，如何公平公正，不降售价完成交易，避免终止合同．

房屋估价过低有许多原因，包括估价师的主观和客观错误．在做refinance的时候，我们都给客人提供一些小贴士，尽量把房子估高．这些贴士同样实用于卖方和卖方经纪人．我们也给客人和经纪人免费提供我们贷款公司使用的房屋估价系统，比Zillow和MLS系统更接近真实的市场价格．

当估价低于售价很多，而卖方又不肯降价的时候怎么办？除非估价报告有明显错误，跟估价师交涉，让他们发善心提高估价几乎是不可能的．估价师知道大家都不会满意他们的估值，会来找他们的麻烦，他们早做好了准备．　　

在估价严重低于合同售价的情况下，作为买家和经纪人有什么选项？放弃合约？多放贷款头款补差价？使用贷款保险PMI？　　

我用上周我们公司贷款过户的一个实例，给出一个对买卖双方都公平公正的解决方案．　　

宋先生购房合同售价68万，头款付20%做按揭贷款．房屋估价回来只有吓人的60.8万，少了7.2万．我们帮助客人分析了估价报告，发现周围最近一年没有销售．估价师不得不使用一年前的销售参照，按照贷款公司给出的趋势指导，他必须把去年的参照售价消减9%．这个规定是相当不合理的：没有销售不同于有卖家没买家，说明需求高，房价应该上涨而不是下降．卖方也认识到这一点，坚持不降价．　　

宋先生没有多余的头款也不想付每月的贷款保险PMI，于是通知我们停止贷款进程，准备终止合同．双方经纪人也接到了口头通知．　　我给客人贷款总是愿意跟客人拉拉家常，聊聊贷款之外的事情，生意工作，家庭状况，子女教育．我于是抓起了电话．进一步了解了他们的情况．他们搬来亚特兰大一年半了，工作忙，孩子不愿意继续挤在出租公寓，受到工作地点的限制，可选择的好学区不多．　　

另外客人也同意我们的分析，这个房屋估价合规但是不合理，不反应真实价值．一旦有一个现金过户，周围的房价会继续走高．　　

最重要的一点：如果不多放头款，采用贷款保险PMI的选项，根据他的信用分数和贷款种类，他每月只需要付$67的额外保险．有了他本人的＂高价＂买入，周围房价都会跟进，他也许一到两年就去掉了这个保险．即便房价一路下滑永远不涨，他最多只需要付95个月的保险，贷款公司之后会自动取消保险．也就是说，他最坏情况只需要付95*67=$6465的保险金．我们通过双方经纪人让卖方愉快地让出了$5000的过户费．这样，一个几乎已经失去了的交易，双方公平公正愉快地完成了．　　

公平公正，是我们地产交易的要点．我们只有坚持公平，不贪小利，才能保护我们行业长期稳定良性的发展．偶尔翻到微信小视频看到北京所谓收藏家马未都吹嘘如何大街上＂捡漏＂，从不懂的人手里超低价购入藏品的镜头，我都不屑一顾．他也许是一个好网红，但不是一个好榜样．　　

如果您有房屋估价和阅读估价报考的问题，请联系我们．我们也给客人和经纪人免费提供我们贷款公司使用的房屋估价系统，比Zillow和MLS系统更接近真实的市场价格．

肖宇

www.pingmortgage.com

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